香港年報 1999

香港具備發展第二按揭市場的成熟條件，這點可從未償還住宅按揭貸款由一九八零年相等於本地生產總值的 8% ，飆升至一九九八年的 40% (不包括居者有其屋計劃及私人機構參建居屋計劃的單位) 得以證明。第二按揭市場發展完善，有助將保險及退休基金等長期資金轉至住宅融資市場，以滿足日益增加的需求。

按揭證券公司在一九九七年三月成立，由政府透過外匯基金全資擁有，公司的目的是發展香港的第二按揭市場。按揭證券公司是根據《公司條例》註冊成立的公共有限公司，業務分兩個階段發展。在第一階段，按揭證券公司購入按揭貸款，作為公司本身的投資組合，所需資金主要透過發行無抵押債券籌集。在第二階段，按揭證券公司把按揭貸款證券化，然後再把按揭證券售予投資者，這個階段已於一九九九年十月展開。

自一九九七年十月開始營業以來，按揭證券公司的第一階段業務計劃進展順利。在購買按揭方面，公司於一九九九年年底的按揭貸款組合未償還本金餘額共達 87 億元，其中九成是浮息按揭，一成是定息按揭。按揭證券公司奉行審慎的購買準則，確保按揭貸款組合的資產質素達到最高水平。到一九九九年十二月三十一日，共有九宗貸款拖欠超過 90 日，僅佔未償還本金餘額的 0.16% 。加權平均現行按揭成數為 72% ，加權平均貸款對收入比率則只有 38% ，遠低於該公司所定 50% 的上限。

由於按揭證券公司的目標是促進本地港元債券市場的發展，因此，公司以發行債券為主要的集資渠道。一九九九年年底，按揭證券公司透過本身的 200 億元債券發行計劃和 200 億元債務工具發行計劃，成功發行合共 114 億元無抵押債券，成為最活躍的港元定息債券發行人之一。債券年期由年半至十年不等。按揭證券公司發行的債務證券極受金融機構、機構投資者和散戶投資者歡迎。債券發行計劃由金管局負責安排、保管、代理及管理，根據該計劃發行的債券的超額認購倍數平均為 4.9 倍。

一九九八年十二月三日，按揭證券公司董事局原則上同意該公司與按揭保險公司合作推出按揭保險計劃，讓置業人士取得按揭成數高達八成半的銀行按揭貸款。根據該計劃，按揭證券公司向貸款銀行提供擔保並收取擔保費，擔保額最高達物業價值的 15% 。按揭證券公司向按揭保險公司購買相等於擔保額的保險，把擔保涉及的風險轉移至按揭保險公司。按揭保險計劃自一九九九年三月三十一日推出以來，深受市場歡迎。截至一九九九年年底，按揭證券公司接獲來自 30 間銀行合共 2 150 份申請，涉及貸款總額 44 億元。在這些申請中，屬於二手物業市場的交易佔超過 88% ，可見該計劃有助於提高二手物業市場的流動性。

按揭證券公司在一九九九年十月推出按揭證券，正式進入第二階段的業務計劃。按揭證券的背對背結構，讓銀行有效地 "重新包裝" 按揭貸款，成為流動性更高的資產；另外，銀行如果在投資組合中繼續持有按揭證券，更可保留大部分現金流量。這種雙贏結構對銀行和投資者均具吸引力。香港住宅按揭素質一向良好，加上按揭證券公司擔保依期付還按揭證券的本金和利息，使按揭證券公司發行的按揭證券成為一項既安全又極具吸引力的投資。一九九九年第四季，按揭證券公司與道亨銀行和美國運通銀行這兩位主要業務伙伴發行合共 16.3 億元的按揭證券。